近日，網(wǎng)絡(luò)上有發(fā)出一系列有關(guān)歐神西港土地宣講的新聞，廣受國內(nèi)媒體尤其是財經(jīng)類媒體的大量轉(zhuǎn)發(fā)，引起海外投資者的廣泛熱議。

　　畢竟跨國投資，國與國之間政策不同，存在很多信息不對稱。歷年來也出現(xiàn)過很多投資者由于對政策不夠了解，導(dǎo)致后續(xù)出現(xiàn)很多棘手問題。本文通過科普方式，以剖析土地政策為例，增加國內(nèi)投資者對于柬埔寨土地的進一步的了解，規(guī)避海外投資的風(fēng)險。

　　一、柬埔寨土地：硬卡VS軟卡

　　軟卡和硬卡并不是法律上的概念，只是人們在交易過程中，對具有不同程度的法律效力的權(quán)證文件的通俗叫法，并不針對所有權(quán)或長期租賃權(quán)的區(qū)分。

　　硬卡和軟卡的主要區(qū)別是文件簽發(fā)主體的不同。

　　硬卡：是國家級或者省級的國土部門簽發(fā)，法律效力最強，土地權(quán)屬明確、清晰，也是柬埔寨最具有保障性的土地權(quán)證形式。 所以如今項目的交易基本都通過硬卡的方式進行，硬卡是柬埔寨土地權(quán)證中最可靠和長久的。目前長期租賃權(quán)證、私人所有權(quán)證、公寓分戶所有權(quán)證均可辦理硬卡，由國家級或者省級的國土部門簽發(fā)認可。

　　軟卡：是從當?shù)胤謪^(qū)/區(qū)政府處簽發(fā)的，權(quán)屬和效力仍需上級國土部門進一步確認與溯源。主要是被視為一種占有權(quán)。 后期或許會有一些土地糾紛，例如土地重疊、范圍不清晰、獲取的不正當性等等，

　　所有權(quán)的分類為私人所有權(quán)，公共所有權(quán)、集體所有權(quán)：

　　1. 私人所有權(quán)：柬籍自然人或法人才能擁有土地所有權(quán)。

　　參考文件：根據(jù)柬埔寨王國憲法第三章第44條規(guī)定：只有柬埔寨籍的自然人或法人，才能擁有土地所有權(quán);

　　根據(jù)柬埔寨王國土地法第一章第8條規(guī)定：只允許柬埔寨自然人或法人擁有土地所有權(quán)。

　　2. 公共所有權(quán)：

　　(1)公共法人的公共財產(chǎn)(屬于國家或公共集體的財產(chǎn))

　　(2)公共法人的私人財產(chǎn)

　　(按私人財產(chǎn)管理、可以買賣、出租的國家或公共集體財產(chǎn))

　　參考文件：根據(jù)土地法第14條：某些屬于國家或公共集體的財產(chǎn)是屬于公共法人的公共財產(chǎn)。其它按私人財產(chǎn)管理、可以買賣的財產(chǎn)是屬于公共法人的私人財產(chǎn)。

　　第17條：屬于國家和公共法人的私人財產(chǎn)可以依法享有出售、交換、分配和轉(zhuǎn)讓權(quán)。上述財產(chǎn)可以依法出租并成為財產(chǎn)合同的標的物。

　　第15條：下列財產(chǎn)屬于國家和公共法人的財產(chǎn)：任何原始自然的財產(chǎn)，如：森林、航道、自然湖泊、堤壩、河流和海岸;任何供一般使用的財產(chǎn)，如：碼頭、港口、鐵路、火車站和機場。任何供公共使用(無論是自然形成的還是建造的)財產(chǎn)，如：道路、公園和保護區(qū);任何供公共使用的財產(chǎn)，如：公共學(xué)校、教育學(xué)院、行政建筑和所有的公共醫(yī) 院;任何依法成為自然保護的財產(chǎn);建筑的、文化的歷史遺跡;屬于皇家但不是其私有財產(chǎn)的不動產(chǎn)。執(zhí)政的國王管理皇家的不動產(chǎn)。

　　3. 集體所有權(quán)

　　(1)僧院的不動產(chǎn)

　　(2)山地社會的不動產(chǎn)

　　參考文件：

　　土地法第20條：在宗教委員會的照管下，僧院中已存的土地和建筑等不動產(chǎn)歸其宗教和其繼承者永久性所有。

　　土地法第26條：第25條所指的不動產(chǎn)所有權(quán)由國家以集體所有權(quán)授予山地社會。此集體所有權(quán)包括私人所有者的所有權(quán)的一切權(quán)利和保護。但是山地社會無權(quán)處置屬國家公共財產(chǎn)的集體所有權(quán)給個人和團體。

　　二、外國人可否直接擁有柬埔寨土地?

　　這個問題是土地投資者最優(yōu)先考慮的。根據(jù)柬埔寨憲法第44條，外國人不得在柬埔寨擁有土地。但依然有讓外國人可以管理和使用柬埔寨土地的方式：通過本地法人公司購買，通過租賃土地，通過獲得本地國籍購買，通過本地人代持購買這四種方式。

　　1)通過本地法人公司購買

　　投資者可以與柬埔寨公民合伙成立一家公司，以法人公司的名義買賣及轉(zhuǎn)讓土地。但是要確保柬埔寨合作伙伴擁有51%及以上的股份。

　　2)通過租賃土地

　　長期租賃土地是外國人最常用的一種方法。長期租賃可以管理和使用柬埔寨土地。長期租賃被給予權(quán)利發(fā)展土地和施工建設(shè)。租賃期限非常靈活，租賃一般持續(xù) 50 年，70 年或 99 年。根據(jù)現(xiàn)行法令租賃土地，租期最長可達50年，具有延期性。

　　3)通過獲得本地國籍購買

　　如果投資者獲得了柬埔寨國籍，就有權(quán)利合法購買柬埔寨土地。

　　4)通過本地人代持購買

　　以本國公民的身份購買土地是最容易和最省錢的方法。但是，這個方法就等于忽視憲法禁止外國人對土地的直接所有權(quán)，會面臨很多突發(fā)的糾紛狀況。例如因土地增值時所產(chǎn)生的的沖突，以及后期土地追溯問題，所以，在法律上不認可投資者這么做。

　　三、柬埔寨的“特許地”

　　此次新聞事件在國內(nèi)各大媒體中所提到的柬埔寨“經(jīng)濟特許地”究竟是一個什么樣的概念呢，這里就要提到柬埔寨的“特許地”。

　　根據(jù)土地法第48條、58條的規(guī)定：公共法人的私人財產(chǎn)可以通過頒發(fā)合法文件，出于社會或經(jīng)濟目的，授予相關(guān)主體土地許可使用的權(quán)利。這種形式，通俗的稱為：特許地。

　　根據(jù)柬埔寨王國土地法(2001年)第49、50條，特許地分為以下3類：

　　(A) 社會特許地，允許受益人在屬于國家的土地上建造住宅和(或)耕種，以維持經(jīng)濟發(fā)展。

　　(B) 經(jīng)濟特許地，允許受益人在屬于柬埔寨王國境內(nèi)的土地進行工業(yè)、農(nóng)業(yè)開發(fā)而進行的土地清表。

　　(C) 特類開發(fā)/開采特許地，主要針對采礦、港口、機場、漁業(yè)等領(lǐng)域。

　　參考文件：

　　土地法第49條： 土地許可應(yīng)適應(yīng)社會或經(jīng)濟目的。

　　適應(yīng)社會目的的土地許可允許受益人建立民用建筑或耕耘屬于國家的土地。

　　適應(yīng)經(jīng)濟目的的土地許可允許受益人為工業(yè)化農(nóng)業(yè)開發(fā)在柬王國清除土地。

　　土地法第50條： 使用、發(fā)展或開發(fā)國家土地，無論其是否為公共服務(wù)的其他種類的許可，如：礦產(chǎn)許可、碼頭許可、機場許可、工業(yè)發(fā)展許可、漁業(yè)許可。這類許可不在本法管轄范圍之內(nèi)。

　　根據(jù)根據(jù)柬埔寨王國政府第114號《關(guān)于長期租賃及經(jīng)濟特許地之抵押及轉(zhuǎn)讓權(quán)次法令》 第6條規(guī)定：在土地管理，城市規(guī)劃和建設(shè)部的土地權(quán)證書上應(yīng)注明土地特許權(quán)或長期租賃權(quán)。 土地管理，城市規(guī)劃建設(shè)部應(yīng)當出具《長期租賃證》和《經(jīng)濟土地特許權(quán)證》。

　　根據(jù)柬埔寨土地法律文件來看，經(jīng)濟特許地指的是允許受益人在屬于柬埔寨王國境內(nèi)進行工業(yè)、農(nóng)業(yè)開發(fā)而進行的土地清表。 那么此次各大媒體中文章中講述的西港云郎國家公園這塊地，從土地用途上來看，用作旅游開發(fā)、建設(shè)商場、酒店甚至高爾夫球場與經(jīng)濟特許地法定用途是截然不同，從法律定義上來看云朗國家公園這塊地不屬于政府所認定的“經(jīng)濟特許地”。在其對外輸出的土地權(quán)證資料上，云朗國家公園這塊土地顯示為長期租賃土地，那這種土地究竟合不合法，在柬埔寨具體是一個何種性質(zhì)的土地呢?接下來我們就要提到一個“長期租賃土地”的概念。

　　四、柬埔寨的長期租賃土地

　　說道柬埔寨土地的長期租賃就要提到一個“永久租賃”的概念，依據(jù)柬埔寨民法典(2007年)第244條規(guī)定(永久租賃的定義)“永久租賃”是指不動產(chǎn)的長期租賃，期限不少于15年。(備注：在民法典中將長期租賃稱為：“永久租賃”。)，根據(jù)這條法律條文，所謂的“長期租賃土地”其實就是“永久租賃土地” 。

　　例如以這次新聞中的云朗國家公園為例，這片土地的長期經(jīng)營權(quán)為柬埔寨洪都勛爵所享有，他們對外的土地權(quán)證資料上，顯示為長期租賃土地，租賃期限為99年。所以可以確定這塊地，在柬埔寨的土地性質(zhì)為為硬卡形式下的長期租賃土地。

　　那么長期租賃土地有那些權(quán)限呢?如下圖法律條文所示：

　　長期租賃的相關(guān)權(quán)限：

　　根據(jù)柬埔寨王國政府第114號《關(guān)于長期租賃及經(jīng)濟特許地之抵押及轉(zhuǎn)讓權(quán)次法令》第7條規(guī)定：

　　承租人或特許權(quán)人有權(quán)就長期租賃或土地特許權(quán)以及他/她在土地上建造的建筑物和/或其他不動產(chǎn)設(shè)置抵押或轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，除非在租賃協(xié)議或經(jīng)濟土地特許權(quán)協(xié)議中或受法律有所限制。

　　根據(jù)柬埔寨王國政府第114號《關(guān)于長期租賃及經(jīng)濟特許地之抵押及轉(zhuǎn)讓權(quán)次法令》第8條：

　　承租人或特許經(jīng)營權(quán)人去世時，其繼承人可以在長期租賃或特許權(quán)的剩余期間繼承其對長期租賃或土地特許權(quán)的權(quán)利。

　　被授權(quán)從國家租賃土地的自然人或法人實體或一群人可以轉(zhuǎn)租給第三方，但須事先獲得主管當局的批準。

　　依據(jù)柬埔寨民法典(2007年)第252條.(永久租賃的轉(zhuǎn)讓等)

　　(1)永久租賃可以有償或無償轉(zhuǎn)讓，或以其他方式處置。

　　(2)永久承租人可轉(zhuǎn)租永久租賃的標的。

　　(3)永久租賃可以繼承。

　　依據(jù)柬埔寨民法典(2007年)第253條.(永久承租人的索償權(quán))

　　永久承租人可以行使與所有權(quán)者相同的權(quán)利，要求歸還，消除干擾和防止對永久租約的侵害。

　　通俗來講，承租人具備充分的資格，有權(quán)對長期租賃的土地行使相關(guān)權(quán)利，例如開發(fā)建造、抵押、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。并且長期租賃土地具有繼承性，繼承人仍然可以根據(jù)剩下的租期享有同等權(quán)利。承租人可以進行有償或無償?shù)霓D(zhuǎn)讓，并且承租人與私人土地所有權(quán)人擁有相同的法律權(quán)利。

　　以下是長期租賃的期限與終止相關(guān)法律條文：

　　長期租賃的期限與終止：

　　依據(jù)柬埔寨民法典(2007年)第244條規(guī)定(永久租賃的定義)

　　“永久租賃”是指不動產(chǎn)的長期租賃，期限不少于15年。

　　備注：在民法典中將長期租賃成為：“永久租賃”。

　　依據(jù)柬埔寨民法典(2007年)第246條.(完善永久租賃的要求)

　　(1)除非永久承租人登記了永久租賃，否則不得對抗第三方。

　　(2)如果作為永久租賃標的的不動產(chǎn)所有權(quán)被進行轉(zhuǎn)讓，則已登記的永久租賃可以對抗第三方。

　　依據(jù)柬埔寨民法典(2007年)第247條的規(guī)定：

　　長期租賃不得超過五十年，可以續(xù)期，續(xù)租期限不得超過50年。

　　依據(jù)民法典的實施法令(2011年)第41條規(guī)定：

　　在實施法令頒發(fā)前，依據(jù)土地法(2001年)簽署的長期租賃期限超過50年的，該長期租賃協(xié)議約定期限內(nèi)仍然有效。

　　現(xiàn)今，網(wǎng)絡(luò)上對柬埔寨尤其是西港的土地討論越來越多，從側(cè)面說明柬埔寨的影響力正在國內(nèi)不斷擴大，兩國之間也正處于一個深度交好時期。西港當下正經(jīng)歷在一個高速的轉(zhuǎn)型期，政府也正在大力投入建設(shè)及改造，將西港打造為一個國際文旅、金融、工業(yè)的陽光產(chǎn)業(yè)基地。所以投資者想要安全投資柬埔寨土地，一定要進行詳細的調(diào)研土地現(xiàn)狀、土地權(quán)屬、土地性質(zhì)、土地權(quán)證類別等內(nèi)容，并通過靠譜的平臺購買才能盡可能規(guī)避風(fēng)險。

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