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上海新聞軟文發(fā)稿公司:杭州土地和新房供應(yīng)量大增 或加速樓市拐點(diǎn)來臨

復(fù)工復(fù)產(chǎn)后,“強(qiáng)二線城市”杭州樓市走出了一波自己的獨(dú)立行情。


據(jù)CRIC監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)顯示,杭州、南京等熱點(diǎn)二線城市5月單月成交量創(chuàng)下近兩年來成交高點(diǎn),疫后復(fù)蘇動力強(qiáng)勁。


5月,杭州共推盤123次,創(chuàng)下杭州搖號以來單月推盤量次高,合計約1.6萬套房源入市,創(chuàng)近六年同期次高,僅次于2016年;成交均價2.6萬元/平方米,再創(chuàng)歷史同期新高。與此同時,二手房已連續(xù)兩個月突破萬套,5月成交10493套,創(chuàng)2018年5月(10952套)后的單月成交新高。土地市場延續(xù)了4月的熱度,5月共成交土地29宗,總成交金額338.4億元。截至5月底,杭州2020年內(nèi)土地收入已近1200億元,6月還將大規(guī)模推出51宗地塊。同時,6月也將會有100個左右新盤預(yù)售。


杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳指出,二線城市都實(shí)施了限購限貸政策,大部分城市也限價。而杭州樓市有人口流入的基礎(chǔ)與省會城市地位的支撐,令杭州在很多二線城市中還是屬于遙遙領(lǐng)先的。


杭州樓市購買力來自經(jīng)濟(jì)發(fā)展和強(qiáng)有力的人口導(dǎo)入能力。杭州有人才優(yōu)先搖號的政策,大專也可以入戶,去年杭州市有55.4萬新增人口,全國第一。此外,杭州還有“前G20、后亞運(yùn)”時代窗口,城市建設(shè)大干快上;本土房企的品質(zhì)追求也為杭州樓市贏來口碑。


5月的杭州樓市,出現(xiàn)了西溪公館“6萬人搖”、萬象城幸福里“近2萬人搖”。不僅購房者焦慮,房企同樣憂慮市場可能降溫,不約而同加快銷售節(jié)奏。


不一樣的杭州樓市


杭州樓市在今年5月被徹底引爆。


5月,杭州市區(qū)新建商品住宅供應(yīng)12551套,環(huán)比增長60%。杭州新房5月成交量沖破1.4萬套,創(chuàng)下今年月成交新高,而且還是杭州近五年中成交量第二高的一個5月,僅次于2016年5月。


截至5月31日,杭州市區(qū)二手房共成交約1.2萬套,環(huán)比增長2.55%,同比增長20.29%,二手房成交連續(xù)兩月破萬。


除了交易火爆,土拍市場也在走熱。據(jù)統(tǒng)計,杭州6月預(yù)計出讓51幅土地,其中涉宅地塊24幅,可建面積約373.9萬平方米,總價約451.2億元。


451億元總起價已經(jīng)超過了杭州許多個月,單月成交價格,僅次于2017年9月的成交金額584.5億元,以及2018年7月的成交金額573.5億元。


杭州樓市目前呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。不管是土拍、一手房,抑或二手房市場,杭州的供應(yīng)量比較充裕,去化量也充分。目前這個態(tài)勢,盡管市場中的樓盤也分化,并非所有的樓盤都熱銷,但總體來講,對于全國布局的房企而言,杭州市場屬于相對比較好的一個城市,也吸引更多的外來房企進(jìn)入。


此外,在6月入市的100個新盤中,以現(xiàn)房銷售項(xiàng)目為主。


為何這段時間杭州有如此多現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目?


主要是5月甚至更早“流搖”的項(xiàng)目剩余房源,6月還在售,僅5月“流搖”項(xiàng)目就有51個。其次,在2017-2019年上半年杭州市區(qū)仍有59個樓盤未上市,可建面積602.6萬平方米(不含富陽、臨安),由于2017年開始杭州實(shí)行土地新政,2017年成交土地中至今還有15個現(xiàn)房銷售項(xiàng)目遲遲未開盤,經(jīng)過兩年建設(shè),這些現(xiàn)房銷售的樓盤也陸續(xù)開始上市。


此外,加之近幾個月杭州土拍價格和新盤限價天花板在抬高、年初預(yù)售條件的階段性放松,會導(dǎo)致去年下半年和今年上半年的新項(xiàng)目銷售周期開始重疊,今年下半年的市場供應(yīng)量同步會有所增加。


一邊是火熱的新房市場,一邊是快速增加的二手房掛牌量。政府微調(diào)政策已現(xiàn)端倪,土拍“三限”、預(yù)售證申領(lǐng)放緩、搖號凍資門檻提高。杭州的土地政策也比較有意思,由于“雙限”政策—限地價限房價,成本核算透明,拿地比拼的是房企的財務(wù)能力和運(yùn)營能力。與此同時,限價天花板也在不斷往上抬升,且在一定的可控范圍內(nèi),因此又給了市場一定的期待。


比如杭州富力中心從首套驗(yàn)資60萬,提高到凍資120萬;濱江御濱府首套凍資不少于120萬;杭州壹號院無房無貸凍資50萬,二套100萬,全款凍資900萬。


杭州這幾年每年的土地出讓金都超過兩千億,房企也都以高周轉(zhuǎn)為主。杭州一方面土拍供應(yīng)量比較大,另一方面一手房去化速度也很快。一手房需搖號去化快,使得二手房也有一定分流。但杭州二手房這兩年價格沒有很大幅度的上漲,甚至有些還不如兩年前的價格,多少是被一手房的限價影響。這樣一來,一二手房價差越來越小。新盤和周邊項(xiàng)目的價差并不顯著。


不過,章惠芳指出,杭州人口導(dǎo)入效應(yīng)明顯,只是區(qū)域人口導(dǎo)入不均衡。比如,余杭區(qū)、濱江區(qū)是人口導(dǎo)入最多的,反觀這兩區(qū)的房價后勁也是最足的。余杭區(qū)未來科技城房價漲幅最快,均價從2015年的1萬多元/平方米漲到現(xiàn)在的4萬多元/平方米。


樓市拐點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)?


改變,總是悄無聲息。


參與搖號多于3次的張林(化名)5月份參與了杭州之江某樓盤搖號,他的意向房源只有疊排中的上疊東邊套,這一次入市的只有2套。雖然搖中了,但排名靠后,張林不抱任何希望。在選房現(xiàn)場,輪到張林選房時,他意外發(fā)現(xiàn)疊墅的上疊只被選走了中間套,他看中的2套上疊東邊套都可選。當(dāng)時,面對在自己之前這么多人棄選的情況,張林猶豫了,最終棄選。


張林后來對朋友坦承,如果排序在他前面的人都瘋搶的話,只要他能買到,哪怕中間套可能也要了。張林說自己最后一刻放棄,就是怕買了市場就變了,“雖然是自住,但畢竟總價1100萬左右,誰也不希望買在最高點(diǎn)?!?/p>


此時,房企仍然增持杭州土地。6月22日,香港興業(yè)以封頂兼8%的自持拿下臨安桃李春風(fēng)南面一宗宅地;濱江集團(tuán)則在蕭山北干街道封頂拿下一宗宅地,業(yè)內(nèi)預(yù)測銷售利潤率僅1.66%。6月24日,一度減少在杭州拿地的融信分別拿下三墩北和運(yùn)河新城的兩宗宅地,業(yè)內(nèi)預(yù)期銷售利潤率是3.69%、4.33%。此前的1月20日,融信拿下杭州世紀(jì)東側(cè)的展望地塊,業(yè)內(nèi)預(yù)期銷售利潤率1.3%。6月25日,甚少在公開場合拿地的融創(chuàng)也以27.17%的溢價率,拿下慶隆商住地塊。這表明越來越多的房企已經(jīng)恢復(fù)了拿地能力,已經(jīng)能夠在1.3%-4.33%這樣的低利潤率下做好自己的市場。


“所謂的拐點(diǎn),更多的還是需求旺到一定程度,市場就會出現(xiàn)波段或者調(diào)整?!闭禄莘颊J(rèn)為,最近這三四年,每到6月底的政策考量,往往就對下半年市場帶來降溫效應(yīng)。這更傾向一種心理預(yù)期的判斷。


不少樓盤搖號只需驗(yàn)資無需凍資,導(dǎo)致中簽率下降,這也是開發(fā)商喜聞樂見的銷售火爆假象。目前杭州已采取“紅盤需凍結(jié)資金”的指導(dǎo)意見,實(shí)際上,正如購房者棄選疊墅的個案出現(xiàn),市場熱度分化是必然的。


章惠芳指出,杭州二手房房價這兩年其實(shí)是有點(diǎn)穩(wěn)步不前的,一二手的價差逐步在抹平,沒有原來那么大了。但如果有更好位置和資源的一手房上市,仍然出現(xiàn)“萬人搖”。因此,章惠芳覺得現(xiàn)在看市場的拐點(diǎn)并不明顯,她指出杭州的住房供應(yīng)量一直都比較充分的。一手房搖號中簽率在降低的同時,棄選率也略有增加。


事實(shí)上,據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計,僅僅2019年,杭州上市的11萬套房源,就吸引了搖號人次75.7萬戶,其中有7.6萬戶搖了3次以上,無房家庭占比29%。若按照杭州實(shí)際管轄約1600萬人計算,不到100萬人參與、最終也只成交不到11萬套的樓市,這是一個“小眾”市場。買得起房的是7.76%的少數(shù)派,剩下的92.24%是真正需要受到市場關(guān)注的群體。



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